부동산 가이드

주택 구매의 시작 [2]

작성자
올랜도부동산
작성일
2017-06-20 15:35
조회
182
주택 구입시 에이젠트 선택하기 

주택구입은 일생일대의 금전적으로 가장 큰 지출이자 투자이기 때문에 신중하고 현명하게 결정하는 것이 너무나 중요하고 당연합니다.

그러므로 에이전트와 협의하고 도움을 받는 것은 중요한 일입니다.

전문적인 지식과 풍부한 경험을 가진 부동산 에이전트나 브로커 회사는 고객님의 주택 구매에 큰 도움을 드릴 수 있습니다.

부동산 사이트 검색으로 본인이 원하는 리스팅을 찾았다 해도 바로 셀러의 에이전트에게 직접 연락을 취하는 것보다

바이어 에이전트를 통해 일하시는 것을 권합니다.

셀러 에이전트는 셀러의 이익을 대변하는 역할을 하기 때문에, 비전문적인 바이어가 셀러의 에이전트를 컨택하는 것 보다,

바이어 프로텍션을 해 줄 전문 에이전트가 필요합니다.

부동산 에이전트와 브로커 회사는 셀러와 바이어 중간에서 쌍방의 의사전달 및 원만한 계약 성립을 위해 일합니다.

부동산 회사는 퍼블릭 마켓에 나와있지 않은 리스팅 이나 부동산 리스팅을 액세스 할 수 있기 때문에,

바이어가 검색하지 못한 리스팅을 제공할 수 있습니다. 부동산을 좋은 조건으로 안전하게 구입하길 원하시면 부동산 전문가를 고용하여

전문적인 컨설팅을 받으시기 바랍니다.

올랜도 부동산 매직타운 리얼티 407 900 1780


오픈 하우스와 주택 뷰잉


유능한 부동산 중개인을 찾으셨으면, 오픈 하우스 및 주택 뷰잉 시간입니다.

집 주인이 거주하고 있는 주택을 방문 할 경우에 몇가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

집 판매자는 여러개의 오퍼를 받은 상태지만 이사하기 전까지 집은 법적으로 셀러의 사유 재산이므로

그 생활 공간과 소유물이 그대로 유지되도록 해야 합니다.

에이전트는 각 집에 대해 자세한 정보를 제공하여 원하는 집을 찾을 수 있도록 도움을 주고, 쇼잉 시간을 잡아,

구매할 집을 둘러 볼 수 있게 해 드립니다.

집을 둘러볼 때 구도를 그려놓거나 사진을 찍어놓으면 나중에 다른 집과 비교 선택할때 큰 도움이 될 것입니다.

집 외관과 내부 구조등의 조건이 마음에 들어 오퍼를 낸 경우에도 꼼꼼하게 체크해야 할 점이 많습니다.

주택을 점검 할 때 배수문제, 뒤틀림, 균열과 같은 일반적인 구조적인 문제를 확인해야 합니다.

내부의 습기를 확인하기 위해 집안 벽이나 천정 마감재로 사용 된 석고보드의 부푼 정도를 검사하고,

페인트 상태 또한 신중하게 검사해야 합니다. 욕실이나 부엌 바닥에 있는 타일 이나 주방 상판에 사용된 타일의

그라우트는 깨끗하고 평평 해야 합니다.

고르지 못한 타일이나 평평하지 않은 표면이 있는 경우에 나중에 문제를 일으킬 수 있습니다.

또한, 일반 구매자가 확인 할 수 없는 결함들을 전문적으로 검사 할 수 있는 주택 인스펙터를 고용하십시오.

전문가들은 건물의 아키텍처부터 배관까지 검사하고, 검사 후 주택 구매자에게 객관적인 설명과 주의사항을 전달 합니다.

경우에 따라 지나친 수리비용이나 건물의 심각한 기능상의 결함으로 인하여 구매자는 계약의 진행을 재검토할 수 있습니다.

인스펙터의 평가에 따라 최종계약 여부를 결정할 수 있습니다. 그러므로 홈 인스펙션은 주택 구매 결정의 매우 중요한 절차입니다.

이 모든 과정에 경험많은 에이전트 회사의 도움을 받으십시요.

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차압 된 주택과 신축 주택


때때로 주택 소유자의 재정 문제로 인해 주택이 저렴한 가격으로 부동산 시장에 나와 있을 때도 있습니다.

융자금 체납이나 융자 계약 불이행으로 부동산이 차압 되면, 보통 소유권은 처음 융자를 해주었던 각 은행이나 대출 회사로 넘어갑니다.

또 다른 경우로, 악화된 경제 사정으로  주택 소유자가 숏세일로 자신의 주택을 판매하기 위해 시장에 내놓았을 때도 있습니다.

숏세일은 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매 할 수 있도록 승인해주는 것입니다.

숏세일로 주택 소유자는 빌린 대출금을 청산할 수 있고, 대출 기관은 손해액(차액)을 줄 일수 있게 되고, 구매자는 일반 매물에 비해

저렴한 가격으로 주택을 구입해서  시세 차액을 낼 수도 있습니다.

주택 구입 시 또 다른 옵션으로 신축 주택이 있습니다. 신축 주택은 전주인의 재정상의 문제를 고려하지 않아도 되고,

건물 상태가 매우 우수하므로 집을 구입하는 구매자들이 선호하는 옵션입니다.

신축 주택의 경우 에이전트 또는 구매자가 직접 주택 건설업체들과 협상을 할 수 있습니다.

입주 전 이미 건설 전문가에 의해 주택 완공검사가 되어 있기 때문에 추가로 검사를 하실 필요가 없으나,

구매자는 미리 주택 건설 회사에 대한 확인을 하시는게 좋습니다. 바이어 에이전트를 통해 바이어의 모든 권리를 챙기시기 바랍니다.

지역적으로 인기가 높은 곳은 이미 모든 단지들이 들어와 있고 신축할 부지가 남아있지 않아  기존 주택 단지도 매매가 활성화된 곳이 있습니다.

특히 2017년 현재와 같은 셀러 마켓이라고 하는 시기에는  멀티 오퍼로 인해 인기 지역의 주택 구입이 경쟁이 될 수록, 경험많은 에어전트의 도움으로

현명한 주택 구입을 하기기 바랍니다.

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오퍼 제시


오퍼를 할 준비가 되면, 구매자는 부동산 에이전트와 함께 매매계약서를 작성해야 합니다.

다음은 계약서에 포함되어야 할 주요 사항들 입니다.

  • 매매 가격 / 오퍼 가격

  • 부동산의 주소 및 주변 토지의 설명

  • 매매 조건 (현금구매, 모기지 융자 등)

  • 소유권을 양도에 대한 판매자의 목적

  • 소유권 양도 날짜

  • 유틸리티 청구서의 비례 배분 합의

  • 타이틀 보험과 홈 인스펙션의 지불

  • 양도증서 세부 정보

  • 미국 내의 주 별 요구 조항 (브로커에게 문의하십시오.)

  • 오퍼 만료 기간

  • 계약의 성사의 영향을 줄 수 있는 조건부 조항


또한 구매자는 약정의 표시로 오퍼와 함께 상대방에게 계약금을 지급해야 합니다.

계약금은 통상 거래 금액의 백분율로 계산이 되어 산출 되고, 주로 몇 천 달러 단위입니다.

부동산 거래가 취소되면 계약금은 환불 받을 수 있습니다. 그러나 구매자가 일정 기간 후에, 계약을 파기한 경우에는 계약금은 집주인의 소유가 됩니다.

오퍼 가격을 정할 때에는 집의 감정가를 고려하십시오.  현재의 시장 상황, 집의 상태, 복수오퍼 등 여러 가지 요소에 따라 집의 가격이 달라질 수 있습니다.

때때로 오퍼 경쟁으로 인하여 처음 제시 가격보다 더 높은 가격으로 주택을 구입 하는 경우가 생길 수 있습니다.

바이어의 오퍼가 수락 또는 거부 될 수 있습니다.  또는 판매자가 바이어의 오퍼에 대해 카운터 오퍼를 할 수도 있습니다.

바이어의 오퍼가 거부되면, 바이어는 지급한 계약 금을 돌려 받고, 입찰 전략을 다시 세워야 합니다.

더 높은 입찰 가를 제시하거나 새로운 거래를 찾으셔야 합니다. 셀러의 오퍼가 수락되면, 아래에 설명 된 단계를 따릅니다.

오퍼 수락 이후 단계


지금까지 주택 시장을 조사하고, 융자 기관으로부터 융자의 승인을 받고, 믿을 수 있는 부동산 중개인과 원하는 집을 찾아 오퍼를 제시 했습니다.

바이어의 오퍼가 수락 되고 나면 다음 단계는 무엇일까요?

오퍼가 수락 되면, 계약에 합의된 모든 것을 이행할 때 입니다. 오퍼의 수용과 거래의 종결까지의 과정을 "에스크로"라고 합니다.

지역에 따라 에스크로 과정은 다를 수 있습니다. 그러나 대부분 에스크로 대리인이라 불리는 객관적인 제 3자가 판매자와 구매자를

대신해서 서류와 자금을 처리 합니다.

협의에 따라, 바이어는 에스크로 계좌에 돈을 입금하고, 주택 소유자는 인스펙션 또는 구매 계약에 따라 개선 / 보수 공사를 시작 합니다.

바이어는 재정 서류 (구매 의향서, 매매 계약서 및 사전 융자 승인서 포함)를 준비 해야 합니다. 거래에 관련된 모든 당사자가

거래 종료일, 열쇠를 건네 받을 날짜, 그리고 클로징 날짜를 정합니다.

매매계약서의 모든 내용에 합의하고 서명을 한 후, 바이어는 건물의 마지막 확인 검사를 하게 됩니다. 주택의 인스펙션을 원하시면,

최종 계약서에 명시 해야 합니다. 현재 주택 소유자가 계약대로 약속을 이행 했는지, 집의 상태가 구매를 결정했을 때와 같은지 확인할 수 있습니다.

이 모든 절차를 안전하게 진행해서 원하시는 주택을 구입하시기 바랍니다.

올랜도 부동산 매직타운 리얼티 (407) 900-1780
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