부동산 가이드

잘못된 주택 구입의 사례(특히 타주로 이사할 때) + 탑 리스팅 주택 구입 필독서

Author
매직타운라이프
Date
2020-02-18 19:22
Views
1712
안녕하세요. 플로리다 소식을 전하는 올랜도 부동산의 매직타운 라이프입니다.

오늘은 제가 부동산, 모게지 회사 마케팅 일을 오래 하면서 느낀 주택 구매의 뭔가 잘못된 사례들에

대해 생각을 정리해 보려고 합니다.

특히 이 글을 읽으시는, 앞으로 이주를 생각하시는 분들에게, 같은 주택 구매자 입장에서 의견을

나누고 도움이 되면 좋겠습니다.

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부동산 시장은 변동이 많습니다.

그래서 집값이 뛸 것이냐, 내릴 것이냐에 따라, 모게지 이자가 오를 것이냐 내릴 것이냐에 따라,

주택을 구입하는 것보다 본인이 살고 있는 지역의 렌트비가 주택 모게지보다 높을 때,

그리고 주택을 거주 목적으로 구입할 수 있는 상황이 되었을 때, 융자를 받을 수 있는 범위에서

나와 있는 주택 중에 좋은 매물을 선택해서 주택을 구입하면 됩니다.

그런데 원하는 주택을 고르고 잘 클로징해서 이사를 가기까지는 여러가지 기술이 필요합니다.

집을 잘 고르는 기술, 오퍼를 잘 쓰는 기술, 좋은 매물을 놓치지 않는 기술, 융자를 잘 받는 기술에

운도 좋으면 바랄 나위가 없겠습니다.

본인이 오래 살고 있던 지역이라면, 평소 알고 있거나 주변의 추천으로 믿을만한 부동산 에이전트를

선택해 원하는 지역에 주택을 무난하게 구입할 수 있는 여건이 됩니다.

그러나 타주로 이사를 하거나, 첫 주택을 구매하거나, 지역을 바꾸어 은퇴 주택을 구입하는 경우에는

위의 기술들이 딱딱 들어 맞기가 어려운 경우가 있습니다.

잘못 풀린 주택 구매의 사례를 구체적으로 알아보겠습니다.

첫번째, 은퇴하시는 분들이 현재 살고 있는 지역이 아닌 여러 도시를 염두에 두고 지역과 주택을

비교해 보기 시작합니다.

질로우나 리얼털닷컴을 통해, 아주 많은 매물 정보를 보는 것은 비교 차원에서는 좋지만,

오픈 온라인 정보는 정확하지 않을 수도 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

질로우에는 누구나 어카운트를 만들어서 정보를 올릴 수 있고, 또 이미 팔린 주택의 정보를 지우지

않고 있는 경우도 많습니다.

그렇기 때문에 바이어들은 현 시점에 딱 맞지 않는 가격 정보를 가지게 될 수 도 있습니다.

살던 동네가 아닌 동네를 리서치할 때도 믿을 수 있는 바이어 부동산 에어전트가 필요한데

모르는 사람에게 비지니스를 주기 싫기 때문에 더 모르는 타인인 셀러 에이전트에게 연락하게 됩니다.

온라인에서 집을 보고 그 집의 리스팅을 올린 셀러 에어전트에게 집을 보여달라고 하면

바이어 입장이 아닌 셀러 입장에서 집을 계약하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

즉, 탐색을 할 때는 온라인 정보를 자세히 리서치 하는 것이 중요하지만,

주택을 구입하는 시점에는 그 지역을 잘 아는 바이어 에이전트가 필요합니다.

심지어 바이어는 에이전트 비용을 내지 않아도 되는데도 이런 저런 이유로 바이어 에이전트를

고용하지 않습니다.

살던 곳, 잘 아는 지역, 주택 구매나 판매의 경험이 많다면 모르지만,

타주 이사에서 이것은 매우 안전하지 않은 판단이 될 수 있습니다.

또 계속 많은 집들을 보다보면 좋은 집을 찾을 수 있을 거라고 생각하지만 그 역시 요즘 같이

온라인 정보가 오픈된 시기에는 맞지 않는 방법입니다.

원하는 지역에 비슷한 가격 범위에 괜찮은 매물은 매우 한정적이기 때문에

본인이 계속 집을 보는 동안 최고 매물은 판단이 빠른 바이어가 이미 계약을 해 버리기 때문입니다.

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바이어들이 지역 에이전트를 잘 구할 수 없는 이유는 또 있습니다.

플로리다를 예로 들면, 꼭 한국분들 뿐만 아니라 전체 바이어 중에 관광을 오면서 이 지역이 너무 좋아서,

그리고 집값이 다른 대도시에 비해 적당하고 살기 좋아보여서 세컨 하우스를

사두려는 분들이 아주 많습니다.

관광을 온김에 집을 보고 가는 분들이 전세계적으로 아주 많다고 볼 수 있습니다.

그래서 로컬 에이전트들이 손님 공항 픽업부터 관광 가이드처럼 손님을 태우고 다니게 되는

경우가 생겨, 주택 구입이 확실하지 않고 정보만 가져 가려고 하는 타지역 관광객 손님들을

환영하지 않게 됩니다.

그러니 관광온 시기에 에이전트와 집을 보려고 계획한 분들이 본인 에이전트 없이 질로우 등의 정보로

셀러 에이전트에게 집을 보여달라고 하는 일이 생기게 됩니다.

그리고 좋은 매물을 내 놓는 셀러의 입장도 마찬가지입니다.

셀러는 자기 동네에서 본인 집의 위상을 알고 있습니다. 이 정도 가격에 내 놓으면 바로 팔릴 집인지,

수리를 해서 내 놓아야 팔릴 집인지 주변 매매 상황을 잘 알고 있습니다.

어떤 셀러도 본인이 잘 가꾼 집을 수백명 발자국을 찍은 후에 팔고 싶어하지 않기 때문에

이렇게 매매가 바로 이루어질 좋은 리스팅을 가진 셀러측에서는

꼭 집을 살 가능성이 높은 바이어에게만 쇼잉을 하고 싶어집니다.

실질적으로 어떤 지역에 그 가격대의 주택 구입을 원하는 바이어의 수보다 좋은 집 리스팅이

드물기 때문에 가장 좋은 매물은 그 주말을 넘기지 못하고 계약이 되기 마련입니다.

그러니 이런 탑 리스팅을 가진 셀러측에서는 바이어에게 집을 오픈해 보여주기 전에

그 바이어가 모게지 프리어프루브가 있는지, 현금으로 주택을 구입한다면 잔고 증명을

할 수 있는지 확인하고 싶어합니다.

또한 바이어 에이전트 입장에서도 탑 리스팅을 쇼잉했을 때, 바로 오퍼가 따르지 않으면,

그 시기에 나온 탑 리스팅은 바로 놓친다는 것을 알기 때문에 굳이 관광으로 주택을 보는

심각하지 않는 바이어들에게 적극적으로 쇼잉을 하기가 어렵게 됩니다.

그렇기 때문에 바이어 입장에서 타 지역에 좋은 주택을 구입하려면, 바이어의 이익을 대변할 수 있는

부동산 에이전트를 구하고, 탐색의 기간과 구입의 시기를 나눠서

효과적인 리서치와 액션을 취해야만 좋은 집을 구입할 수 있습니다.

이주 준비나 구매 자금 플랜이 정해지지 않은 상태에서는 탑 리스팅에 접근하기가 어렵고,

셀러측 에이전트에게 의존해서 탑리스팅이 아닌 주택을 구입하는 우를 범할 수 있습니다.

꼭 부동산 에이전트가 아니더라도, 어떤 특정 지역에서 집을 오래 보고 있었거나, 그 지역에 사는

지인들 집을 많이 방문해 보았다면, 가격대비 어떤 집이 좋은 집인지 정확히 알 수 있습니다.

신규 주택이 계속 싼 가격에 지어지고 있는 지역이 아니라면, 탑 리스팅은 굉장히 제한적으로 나오고

나오면 바로 팔리기 때문에, 바이어가 주택 구입시기에 계속 엉뚱한 리스팅만 리서치하고 보고 다닌다면

탑 리스팅은 발빠른 바이어에게 넘어가기 때문에 아무리 에이전트가 집을 잘 골라도 소용이 없는 일이

되고 맙니다.

타주 이사를 생각하거나 은퇴 지역을 고르는 분들은 부디 믿을만한 바이어 에이전트를 구하시고

신뢰할 수 있는 관계를 쌓아나가시기 바랍니다.

손님만 에이전트의 신용도를 보는 것이 아니라, 에이전트들도 손님의 신용도를 본다는 점을  아셔야

탑 리스팅의 집을 구입하실 수 있습니다.

집을 보기 전이나 리스팅을 원할 때는 자주 연락하다가 원하는 정보를 얻고 나면 연락을 끊는 경우,

본인의 이름 등 정보를 숨기는 경우, 주택을 구매할 수 있는 증빙 서류를 제시하지 않고

주택 구입 시기가 모호한 경우에는 좋은 바이어 에이전트를 고용하기 어렵습니다.

지역 에이전트들도 수년간 학습이 되었기 때문에, 회사에서 손님을 리퍼하기 어려운 경우도 종종 있습니다.

두번째, 잘못된 주택 구입의 사례는 신축중인 단지에 직접 가서 스스로 계약을 하는 경우입니다.

이 역시 그 지역을 잘 알고 주택 매매의 경험이 많은 분들에게는 가능할 수도 있으나,

최근에도 참으로 황당한 경우를 보게 되어 알려 드립니다.

땅을 대단위로 밀고 모델 하우스를 열고 랏부터 팔고 있는 곳에 가서 6개월 안에 집이

다 완공된다는 말을 믿고

다운페이를 많이 하고 집을 계약했을 때, 고려해야 하는 사항입니다.

물론 이 단지의 완공된 집에 지인이 이미 이사를 해서 살고 있고, 지금 랏을 구매하는 본인이

시간적 자본적 여유가 많다면 이것은 성공적인 플랜이 될 수도 있습니다.

그러나 이전에 살던 집을 팔고 새집으로 이사오는 스케쥴을 맞춘 경우, 상당히 틀어질 수도 있는 플랜입니다.

또는 중간에 빌더가 넘어가거나 다른 회사로 바뀌는 경우도 생길 수 있습니다.

6개월이 아니라 2년이 걸리는 경우도 생깁니다. 그럼 이사하지 못할 집에 자금이 묶이고,

이전 집이 팔렸다면 생으로 렌트비를 내면서 일년 넘는 시간을 보낼 수도 있습니다.

그 렌트비가 다운페이먼트를 넘는 경우도 보았습니다.

설사 무난히 완공된 집을 구입한다고 해도 문제는 보입니다.

집을 보러갔을 때는 35만불 대의 단지라고 해서 갔는데, 그 오피스에서 계약을 하고 업그레이드를

추천받은 대로 하다보면 쉽게 50만불도 지출하게 됩니다. 이게 모게지 비용이 됩니다.

물론 이렇게 50만불에 완공된 집이 60만불로 바로 가격이 오르면 좋겠지만, 현실은 이미

그 단지내에 완공된 집에 이사오지 못하고 40만불에 급매를 내 놓은 주택도 있다는 것입니다.

개인은 이런 정보를 다 볼 수가 없기 때문에, 40만불에 더 나은 집을 살 수도 있는데 50만불에

언제 완공될지 기약없는 주택을 계약하게 됩니다.

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온라인에 매직타운 라이프라는 이름으로 글을 쓰고 있는 필자는 마케팅 일을 오래 하면서 실질적으로

목격한 안좋은 사례들을 바이어 입장에서 피해갈 수 있도록 객관화해서 알려드리니

도움이 되시기 바랍니다.

집을 구입한다는 것은, 특히 삶의 터전을 바꾸어 타주에 주택을 구입한다는 것은 가구나 자동차를 사는

문제와는 아주 다르기 때문에 온라인 정보에만 의존해 본인 판단만으로 선택하기에는

변수가 아주 많다고 볼 수 있습니다.

이런 이유로, 신뢰할 수 있는 바이어와 신뢰할 수 있는 지역을 잘 아는 에이전트의 조합으로,

지역 탐색 기간과 구입 시기를 잘 선택해서 빠르게 움직여야만 최고의 주택을 구입할 수 있을 것입니다.
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